Nombreux sont les propriétaires, gestionnaires en direct de leurs biens, qui oublient les révisions annuelles de loyers, ou qui encore se trompent dans leurs calculs en raison des lois en constante évolution.
Le loyer d’un logement privé peut être révisé une fois par an à la condition qu’une clause inscrite dans le bail le prévoit. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail si des travaux d’amélioration sont exécutés aux frais du bailleur. Les logements soumis à la loi de 1948 et les logements conventionnés Anah font l’objet de règles spécifiques.
La date de révision est alors celle indiquée dans le bail. À défaut, il faut tenir compte de la date de la signature du bail.
Les éléments à prendre en compte
Pour réviser le montant du loyer, il faut procéder à un calcul à partir des éléments suivants :
- le montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L),
- la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat (si le bail ne le précise pas, c’est le trimestre du dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du contrat de location),
- et l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente (P).
La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les règles de prescription applicables au recouvrement des différentiels de loyer issus de la mise en œuvre des clauses de révision. Nos exemples concernent les baux signés postérieurement à la mise en place de la loi ALUR (mars 2014).
Quelques exemples de calcul de révisions de loyers
Le calcul consiste ensuite à effectuer l’opération suivante : (L x N) / P = nouveau loyer.
Toute révision annuelle de loyer peut être opérée dans le délai d’un an suivant la date de révision du bail.
Exemple : si un bail a pour date de révision le 13 mars 2018, le bailleur peut réviser le bail jusqu’au 12 mars 2019.
La révision de loyer ne s’applique pas rétroactivement, mais seulement à la date de la demande.
Exemple : si un bail a pour date de révision le 13 mars 2018, mais que le bailleur n’en fait la demande que le 13 juin 2018, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être revalorisés.
Au-delà du délai d’1 an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le bailleur.
Exemple : un bail de 700 € a pour date de révision le 13 mars 2018 et le taux de révision est à cette date de 2 % : le bailleur est en droit de demander un loyer de [700 + (700 x 2)/100 ] = 714, c’est-à-dire de 714 € dès cette date.
Dans le cas où le bailleur ne révise pas le loyer entre le 13 mars 2018 et le 12 mars 2019, mais que le 13 mars 2019 il décide de le faire, alors que le taux de révision à cette date est de 1 %, le calcul à faire est le suivant :
[700 + (700 x 1)/100] = 707 €. Dès le 13 mars 2019, il peut demander un loyer révisé de 707 €.
Autres exemples de traitement d’une révision de loyer
Dans notre exemple : bail signé le 1 avril 2016, pour un loyer de 500 €
1er Cas : Demande de révision formalisée au jour de la date de révision
Principe : Le loyer révisé est exigible à compter de la date de révision
Date de révision : 1 avril
Date de la demande : 1 avril 2017
Le loyer recalculé (500.88€) est dû par le locataire à compter du 1 avril 2017.
Indice du 4ième trimestre 2015 : 125.28
Indice du 4ième trimestre 2016 : 125.50
Soit le calcul 500/125.28*125.50 = 500.88 €
2ème Cas : Demande de révision formalisée dans le délai d’un an à compter de la date de révision
Principe : Le loyer révisé est exigible à compter de la date de la demande de révision
Date de révision : 1 avril
Date de la demande : 1 septembre 2017
Deux périodes sont à distinguer :
1/ du 1 avril 2017 au 31 août 2017 : le loyer dû par le locataire est de 500 € ;
2/ à compter du 1 septembre 2017 : le loyer recalculé (500.88 €) est dû par le locataire.
3ème Cas : Demande de révision formalisée après le délai d’un an à compter de la date de révision
Principe : la révision de loyer n’est plus exigible pour l’année écoulée
Date de révision : 1 avril
Date de la demande : après le 31 mars 2018
La révision pour l’année écoulée n’est plus possible ; le loyer dû par le locataire sur la période (1 avril 2017 – 31 mars 2018) est de 500 €.
Le bailleur pourra demander une révision du loyer au titre de la révision du 1 avril 2018, sur la base d’un loyer de 500 €, en tenant compte de l’IRL applicable au 1 avril 2018 et de son évolution par rapport à l’IRL applicable au 1 avril 2017.
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