La mise en place de l’encadrement des loyers à Bordeaux est source d’interrogations et de craintes pour nombre d’investisseurs et propriétaires bordelais. Si le décret à l’origine de cette décision a été signé le 2 septembre 2021, il n’entrera en vigueur à Bordeaux qu’à la signature de l’arrêté préfectoral (second semestre 2022). A l’approche de cette date, Lille figure comme l’exemple vers lequel il faut nous tourner afin d’appréhender les conséquences pour le parc immobilier bordelais.

Les conséquences de l’encadrement des loyers à Lille

L’encadrement des loyers à Lille est régi par la loi ELAN du 23 Octobre 2018. C’est cette même loi qui va s’appliquer à Bordeaux.

Elle a pour vocation de lutter contre une forte augmentation des loyers dans certaines villes.

A Lille, le préfet a déterminé un loyer de référence en fonction des secteurs. Tous les loyers doivent s’aligner dessus dans une fourchette de 30% minorés et de 20% majorés (plafond à ne pas dépasser). Ces conditions d’applications sont similaires à celles envisagées pour Bordeaux où il faudra attendre le second semestre 2022 pour connaitre les loyers de références.

Une surprise : des loyers qui progressent malgré l’entrée en vigueur de la mesure

L’encadrement des loyers à Lille est entré en vigueur le 01 mars 2020.

Un an et demi plus tard, on peut déjà établir un premier bilan. La mesure a entrainé une augmentation des ventes immobilières, les propriétaires cherchent à liquider leurs immeubles avant que les loyers ne soient plafonnés, de peur que cet encadrement ne leur soit préjudiciable sur les revenus de leurs immeubles de rapport.

Toutefois il n’y a pas eu de phénomène d’effondrement des loyers contrairement à ce qui était craint. Sur l’ensemble de la ville les loyers ont même progressé. En 2020 on constate une augmentation de 3.3% par rapport à l’année précédente, suivie, en 2021 d’une hausse de 1.5%.

Cette montée en flèche des loyers en 2020 peut se comprendre par la volonté d’anticiper l’entrée en vigueur de la loi. Cela va de pair avec l’augmentation des ventes immobilières. De peur de voir leurs loyers initiaux baisser, les propriétaires les augmentent avant que le plafonnement ne s’applique. Pourtant en 2021 on constate encore une progression des loyers, et cela malgré l’entrée en vigueur de la mesure un an plus tôt.

Le cas de Lille donne des raisons de se rassurer sur ce qui pourrait se produire à Bordeaux avec une possible augmentation des volumes de transactions. L’occasion de se rapprocher de gestionnaires de biens ou agences immobilières bien implantées sur le marché.

L’application de la mesure est relativement souple, cela s’explique entre autres par la majoration de 20% autorisée et par le fait qu’il existe de nombreuses situations dans lesquelles il est possible de déroger à la règle.

De nombreuses situations pour échapper à l’encadrement des loyers à Bordeaux

La loi prévoit de nombreuses dérogations dans les cas de réalisation de travaux dans le logement, de première mise en location du logement, d’inoccupation du logement depuis 18 mois, ou encore d’absence de révision du loyer au cours des 12 derniers mois.

En outre, en fonction des caractéristiques propres à chaque logement, il est possible de demander un complément de loyer. Pour ce faire, il faut que le bien immobilier possède des caractéristiques exceptionnelles comme la vue, l’emplacement, une terrasse etc…

L’étude du cas de Lille et toutes les exceptions prévues par la loi devraient donc rassurer les investisseurs immobiliers sur cette loi d’encadrement des loyers à Bordeaux.

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