La loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN a introduit la possibilité de mettre en place, sur les territoires tendus, un dispositif expérimental d’encadrement des loyers.  

L’objectif de cette mesure est de faire barrière aux loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives.

L’arrêté fixant pour une année les loyers de référence sur la commune de Bordeaux a été signé le 20 juin 2022. L’encadrement des loyers à Bordeaux est donc entré en vigueur depuis le 15 juillet 2022.

En pratique pour les propriétaires bailleurs :

Qui est concerné ?

Sont concernés les baux signés à compter du 15 juillet 2022 pour les locations nues et meublées. Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés, ainsi que les logements conventionnés APL et Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

Comment sont encadrés les loyers ?

Trois niveaux de loyers ont été déterminés :

• un loyer de référence correspondant au loyer médian ;
• un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence) ;
• un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).

Ces loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, varient selon le secteur géographique dans lequel est situé le bien (4 zones pour Bordeaux), si le logement est une maison ou un appartement, selon le nombre de pièces, selon qu’il s’agisse d’une location meublée ou non et en fonction de l’époque de construction.

Le tableau récapitulatif avec les montants des loyers selon les caractéristiques du logement se trouve dans les annexes de l’arrêté du 20 juin 2022. Une carte dynamique a aussi été mise en place pour déterminer la zone dans laquelle est situé le logement concerné.

L’application des loyers de référence :

Pour les baux signés à compter du 15 juillet 2022, le loyer hors charges au mètre carré de surface habitable du logement ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré défini par l’arrêté en fonction des caractéristiques du logement.

Par ailleurs, les contrats de location devront mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Le loyer de référence minoré, quant à lui, sert uniquement en cas d’action en réévaluation du montant du loyer lors d’un renouvellement de bail dans le cas où le bailleur constate que le loyer pratiqué est sous-évalué.

Dans un tel cas, le bailleur peut engager une procédure de réévaluation du loyer au moins 6 mois avant le terme du bail.

La procédure de réévaluation :

La marche à suivre est la suivante :

Au moins 6 mois avant la fin du bail, le bailleur propose au locataire un nouveau loyer respectant le dispositif d’encadrement.

La notification doit reproduire intégralement les dispositions de l’article 140 VI de la loi ELAN et mentionner le montant du loyer ainsi que le loyer de référence minoré.

Si le locataire accepte, le nouveau loyer est appliqué.

Si le locataire refuse ou ne répond pas, le bailleur doit contacter la Commission départementale de conciliation, 4 mois au moins avant le terme du contrat.

La Commission va organiser une rencontre avec le locataire pour trouver un accord.

A défaut d’accord, le bailleur peut saisir le juge pour demander la hausse du loyer.

La possibilité d’appliquer un complément de loyer :

Un complément de loyer peut être appliqué en plus du loyer de référence majoré pour les logements qui présentent des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Par exemples, cela peut être l’existence d’un jardin privatif, d’un balcon, d’une piscine, de la vue sur monument classé…etc. 

Cependant et afin de limiter les abus, la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 aout est venu préciser la possibilité de mettre en œuvre ce complément.

Il est désormais interdit d’appliquer un complément de loyer dans les cas suivants :

• logements catégorisés en F ou G concernant la consommation énergétique,
• logements avec sanitaires sur le palier,
• logements avec des signes d’humidité sur certains murs,
• logements avec des problèmes d’isolation thermiques des murs ou du toit,
• logements avec des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grilles de ventilation,
• logements avec un vis-à-vis de moins de 10 mètres,
• logements avec des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement,
• logements avec des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois,
• logements avec une installation électrique dégradée,
• logements avec une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail.

Les sanctions en cas de non-respect du dispositif :

En cas de constat de dépassement du loyer de référence majoré, le préfet peut adresser un courrier de mise en demeure au bailleur et engager une procédure d’amende à son encontre, d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Un dispositif de récupération des loyers trop-perçus est également prévue par la loi Elan en cas de non-respect de la réglementation.

En parallèle le locataire peut aussi engager une action en diminution de loyer.

La règlementation relative aux baux d’habitation devient donc de plus en plus complexe. Thiac Patrimoine, spécialiste de la gestion locative sur Bordeaux saura vous accompagner au mieux dans la gestion de votre patrimoine immobilier.