Depuis fin 2021, nous observons une augmentation des taux de crédit. Ces valeurs étaient de 1.06 % en décembre 2021 contre 1.13 % en avril 2022. Si cette hausse n’est pas vertigineuse, elle devrait, selon la majorité des analystes, se poursuivre en 2022 et probablement en 2023. Il est probable que le marché de l’immobilier doive s’adapter en conséquence.
Comment les banques réagissent-elles face à la hausse des taux d’intérêt ?
L’investissement immobilier a été déstabilisé par la baisse du pouvoir d’achat, par la hausse des prix de l’immobilier ainsi que la guerre en Ukraine. Les banques cherchent à limiter la hausse de leurs taux d’intérêt afin de préserver la solvabilité de leurs clients. Cela est en partie possible car les établissements disposent d’une épargne facile à mobiliser pour financer leurs prêts.
Les taux d’intérêt sont inférieurs à l’inflation depuis septembre 2021. Par exemple, en avril, le taux moyen était de 1.27 % contrairement à l’inflation qui, elle, était de 3.19 % en glissement annuel. Le taux d’intérêt réel est donc négatif depuis presqu’un an.
En mai 2022, les ajustements à la baisse vont de 0,10% à 0,30% selon les banques. Ces derniers sont appliqués sur certains profils seulement ou à l’ensemble de la clientèle. Les politiques commerciales des banques sont plus ou moins attractives ou à l’inverse pénalisantes en fonction du profil des clients, qui n’hésitent pas à mettre en concurrence les offres.
Immobilier : la hausse des taux d’intérêt serait-elle finalement profitable à l’emprunteur ?
Cette hausse des taux d’intérêt pourrait être favorable à l’emprunteur en fonction des conditions de crédit imposées par la banque. Nous remarquons, en effet, que le remboursement d’un crédit immobilier n’est pas plus lourd aujourd’hui qu’à la fin de l’été 2021.
Les difficultés d’accès au crédit immobilier, qui se constatent depuis plus d’un an, ne viennent donc pas du niveau des taux ou de leur évolution.
Pour rappel, la variation des taux directeurs imposés par la BCE influe directement sur les taux de crédits. Lorsqu’elles accordent un crédit, les banques décident librement du taux et du montant des frais à appliquer. Pour cela, elles prennent en compte plusieurs éléments que sont, entre autres, l’historique de la relation existante avec le client, la présence ou l’absence de garantie et d’apport initial ainsi que leur propre taux de refinancement.
D’où viennent donc ces difficultés d’accès au crédit ?
Les crédits sont octroyés selon une analyse de risque de l’emprunteur dont les modalités sont définies par les banques. En effet, l’emprunteur doit être capable de rembourser son crédit. Il est nécessaire pour cela de prendre en compte ses revenus, ses différents remboursements mensuels et ses dépenses de la vie courante pour déterminer un reste à vivre qui doit être confortable.
Par l’étude d’un certain nombre de documents, nous vous proposons d’anticiper votre possibilité d’accès au crédit. Par exemple, un emprunteur disposant d’un taux d’apport faible risque de se voir refuser un crédit plus facilement qu’un emprunteur disposant d’une épargne plus importante.
De plus, la recommandation du HCSF (haut conseil de stabilité financière) est rendue obligatoire depuis le 1er janvier 2022. Les banques doivent respecter le « critère du taux d’effort » dont les conséquences sont fortes. D’après l’ARCP, en décembre 2021, 15.4 % des prêts accordés étaient « non conformes ». Ainsi, certaines demandes vont être refusées sur ce critère.
Finalement, le recul de l’offre de crédits est la conséquence de l’obligation de respecter strictement le « critère du taux d’effort ».
Dans ce contexte, la seule embellie envisageable pour les mois à venir concerne les taux d’assurance : la loi Lemoine permettant désormais de faire jouer la concurrence et de changer d’assurance emprunteur pour une offre plus avantageuse dès le lendemain de la signature du prêt. Cette opportunité est applicable aux nouvelles offres de prêt émises depuis le 1er juin 2022 et sera possible pour les contrats d’assurance en cours d’exécution à compter du 1er septembre 2022.
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