Le nouveau « Pinel » appliqué à l’ancien avec travaux : le régime « Denormandie »
Redynamiser les villes moyennes et améliorer la qualité de l’habitat
Dans de nombreuses villes moyennes, les habitants désertent le centre pour aller habiter des maisons individuelles en périphérie. Les commerces ferment, et les logements souvent laissés vacants, se dégradent. Pour répondre à cette situation, le gouvernement a lancé en mars 2018, le programme « Action au cœur de ville » qui donne de nouveaux moyens à 222 villes pour se relancer.
Le dispositif Denormandie (du nom du ministre de la Ville et du Logement) s’inscrit dans ce programme avec pour but d’aider la rénovation des logements dégradés de centre-ville, et ainsi éviter les drames tels que les effondrements d’immeubles vétustes à l’automne 2018 à Marseille.
Comment faire de substantielles économies d’impôts en achetant des biens à rénover ?
Ce dispositif adapte le régime Pinel en vigueur (art. 226 de la loi de finances, art 199 novovicies du CGI).
Il est ouvert aux contribuables qui achètent un logement entre le 1ier janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Deux types d’opérations sont possibles :
- Acquisition d’un logement et réalisation de travaux de rénovation,
- Acquisition d’un local à usage autre que d’habitation et qui fait l’objet ou qui a fait l’objet de transformation en logement.
Le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Autrement dit, les travaux doivent représenter au moins un tiers du prix d’achat. Pour un achat de 150 000 €, il faut donc faire 50 000 € de travaux (le montant des travaux représentant 25% des 200 000 €). La liste des travaux sera précisée dans le décret.
Toutes les villes ne sont pas concernées par ce dispositif.
Le dispositif n’est pas ouvert dans toute la France, mais il est réservé aux « logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire ». Ces ORT sont définies à l’article L 303- du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018.
La liste des communes, et de centre-villes, concernées doit être déterminée par arrêté, le ministère a précisé que cela s’appliquerait, outre aux communes en ORT, aux 222 communes du dispositif « Action au cœur de ville ».
Des modalités similaires au régime Pinel
L’avantage fiscal est le même que celui du régime Pinel ordinaire. Le taux de réduction est de :
- 12% en cas d’engagement de louer pour 6 ans,
- 18% en cas d’engagement de louer pour 9 ans,
- 21% en cas d’engagement de louer pour 12 ans.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat avec travaux, le total de l’investissement étant limité à 300 000 € par contribuable et pour une même année d’acquisition. Cette réduction est plafonnée à 10 000 € par an, comme les autres niches fiscales.
Le bailleur doit s’engager à respecter un plafond de loyer et à louer à un locataire respectant les plafonds de ressources. Ces montants sont fixés annuellement par le ministère et peuvent faire l’objet de réduction par le préfet en fonction des particularités des marchés locatifs locaux.
Enfin, il faut préciser que les dépenses de travaux retenues pour la réduction d’impôt ne peuvent pas faire l’objet de déduction pour la détermination des revenus fonciers.