On a l’habitude de dire que le juste prix d’un bien immobilier se calcule à partir de son rendement locatif (brut ou net). Afin de pouvoir le calculer, il convient d’y intégrer tous les frais compris au moment de la transaction et au-delà. En effet, le risque de faire un mauvais calcul est important si on n’anticipe pas tous les coûts et le montant réel de l’achat.
Voici quels sont les éléments à prendre en compte pour calculer l’exacte rentabilité locative.
Les frais additionnels au moment de l’achat
Pour être certain de bien se comprendre, prenons un modèle. Par exemple, pour l’achat d’un immeuble à 1 million d’euros qui génère chaque mois 4000€ de loyers, le rendement locatif brut sera de 4.8% par an. Beaucoup de professionnels communiquent sur ce taux. Selon nous, il est loin d’être pertinent et enjolive clairement la réalité. Il s’agit là du rendement locatif brut.
| Prix de vente de l’immeuble | Revenus locatif annuel | Rendement locatif brut annuel |
| 1 000 000 € | 48 000 € | 4.8% |
En effet, sur cet achat, et notamment s’il s’agit d’un immeuble ancien comme on en trouve fréquemment dans le parc immobilier bordelais, il faudra rajouter le montant des frais de notaire qui représente près de 8% de la valeur du bien. La transaction monte alors à 1 080 000€ et le rendement locatif baisse d’autant.
| Prix de l’immeuble après frais de notaire | Revenus locatif annuel après frais de notaire | Rendement locatif brut annuel après frais de notaire |
| 1 080 000 € | 48 000 € | 4.4% |
A cela il faut ajouter les frais bancaires. Lors des démarches auprès de la banque, il faut inclure les frais de dossiers, les intérêts et l’assurance emprunt. Il est très important d’être vigilant à ce dernier point car il représente le coût additionnel le plus important.
Ainsi, la somme moyenne à débourser in fine pour un immeuble de 1M d’euros est de 1 268 000€. Ce qui dégrade encore notre rendement locatif.
| Coût de l’investissement après l’emprunt bancaire | Revenus locatif annuel après l’emprunt bancaire | Rendement locatif brut annuel après l’emprunt |
| 1 268 000€ | 48 000€ | 3.8 % |
Enfin, il convient bien évidemment de prendre en considération tous les travaux concernant la mise aux normes et la rénovation de celui-ci. Ils doivent être compris dans le coût d’achat. Toutefois, dans ce cas-là il existe de multiples aides et des moyens de défiscaliser le coût des travaux.
Les frais à déduire du rendement locatif
Pour le cas de cet immeuble qui génère 48 000€ de loyer par an et un rendement locatif net annuel de 3.8%, il faut se pencher sur les frais à déduire du rendement des loyers afin de se faire une juste idée de ce que touche réellement le propriétaire d’un immeuble de rapport. Il faut, en effet, déduire de ce revenu la commission prise par l’agence locative (8% en moyenne). Certaines assurances peuvent être souscrites (assurance loyers impayés, assurance propriétaires non occupant…) ce qui vient alourdir le montant des prélèvements. Si l’on se contente seulement de l’agence locative, il reste en net 44 520€ par an pour le propriétaire.
| Revenus locatif annuel brut | Revenus locatif annuel avec frais d’agence locative (8%) |
| 48 000 € | 44 250 € |
Enfin, et si l’on voulait être parfaitement exhaustif, il conviendrait de prendre en compte la fiscalité et les impôts avec la taxe foncière qui varie selon les logements et les communes et l’imposition sur les revenus locatifs, qui est déductible des impôts et prend en compte les taxes et les charges de copropriété.
Tous ces frais peuvent décourager les investisseurs. Mais une étude bien faite de l’investissement et une bonne gestion du bien grâce au conseil d’une agence locative et d’un conseiller immobilier peuvent permettre de faire le bon choix et réaliser le bon investissement. Tous ces frais sont à prendre en compte dans la détermination du prix d’acquisition.
Vous souhaitez évaluer la rentabilité d’un bien immobilier ? Nous sommes à votre écoute, contactez-nous.