Tout locataire est responsable des dommages causés au logement loué (article 1732 et suivants du code civil). Depuis la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette responsabilité civile locative doit être couverte par une assurance des risques locatifs destinée à garantir la réparation des dommages. Si l’assurance habitation reste facultative pour les propriétaires, elle s’avère obligatoire pour les locataires qui entrent dans un logement.

Quelles sont les conséquences de cette obligation pour le locataire et pour le propriétaire-bailleur ?

Qu’est-ce que l’assurance habitation ?

Il s’agit d’une assurance obligatoire pour les locataires sauf dans le cas d’une location saisonnière ou d’un logement de fonction. Ces derniers doivent présenter une attestation d’assurance à leur bailleur avant de récupérer les clés de leur logement. Elle fait partie des assurances indispensables de la vie quotidienne car elle permet d’être indemnisée en cas de sinistre dans le logement. Ce type de contrat couvre principalement les dommages aux biens, la responsabilité civile de l’assuré et la responsabilité civile « vie privée »

Afin de souscrire un contrat d’assurance, le locataire doit s’adresser à l’un des organismes suivants : une société d’assurances, un agent général d’assurance, un courtier ou une banque.

Les conséquences sur le locataire

Concernant le locataire, il a obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et cette assurance doit couvrir les risques locatifs notamment les dégâts des eaux, incendies et explosions.

Il a également l’obligation de justifier de l’assurance obligatoire en présentant à son entrée dans le logement, puis chaque année au propriétaire-bailleur, une attestation de l’assureur.

En cas de non-respect de cette obligation, le locataire risque, tout simplement, la résiliation du bail. Autre possibilité, le propriétaire peut aussi souscrire une assurance pour le compte du locataire. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majorée dans la limite d’un montant fixé par décret, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer.

Il est à noter que le choix de cette solution vaut pour le propriétaire renoncement à la mise en application de la clause résolutoire pour non souscription de l’assurance si le bail en contenait une.

Les conséquences sur le propriétaire

Concernant le propriétaire-bailleur, il a l’obligation d’exiger la présentation d’un justificatif du contrat d’assurance lors de la remise des clefs puis chaque année, c’est une tache administrative qui fait partie de la gestion locative.

La Cour de cassation rappelle cette obligation dans une décision du 24 mai 2012 (n°11-18647). A défaut il commet une faute de négligence.

En cas de recours à un intermédiaire professionnel pour la location du bien, les contours de la responsabilité de l’agent immobilier ont été précisés par une décision du 31 mars 2016 (n°15-11078).

L’engagement de la responsabilité du professionnel dépend de la date de survenance du sinistre, cause du litige, et de l’étendue de la mission qui lui a été confiée (relocation et/ou gestion locative).

Enfin, dernier élément à retenir, le bailleur doit lui-même souscrire une assurance propriétaire si le bien est soumis au régime de la copropriété (dans ce cas c’est une obligation). La souscription d’une assurance est en revanche facultative (mais vivement conseillée) dans le cas contraire.  

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et avez des question sur l’assurance ou la gestion locative ? Nous sommes à votre écoute, contactez-nous.